对干地产的人来说,厌恶风险是最大的风险!新机遇属于区域深耕型房企

2019-06-24 围观 :15 次


当下的地产市场环境,最焦虑的就是中小房企了,到底市场会如何走向?自己未来的路该怎么走,才能更好地活下去,成长为规模房企?

11月2日,由明源地产研究院主办的“2018中国房地产总裁峰会”在上海举行,来自全国各地的超700位房企总裁到场,12位地产大咖集体发声。房地产战略与运营专家卞克先生在现场发表了精彩演讲,他认为,地产市场长期来看并没有问题,未来房地产行业新的机遇一定属于区域深耕型房企!


                            

01


新形势新机遇:

这个市场是没问题的!

房地产市场有问题吗?现在大家的观点都是一致的,这个市场是没有问题,有问题的从来都是企业本身。房地产赌国运、赌政府信用,只要没有战争、地方政府土地财政的依赖依然存在,一到两亿人口转移的城镇化进程依然持续,还会有较大的成长空间。

 

一、房地产的本质是金融,周期性是必然规律

 

房地产的本质是金融,因此周期性是必然规律。我们现在的市场表现是金融周期与产业周期的叠加,3到4年一次小行情,总有企业成长也有企业消亡,连续抓住两次机会,基本就能站稳脚跟,大的企业不要沾沾自喜,小企业也不必自卑与盲从。很多企业踏空会焦虑,没有踏空的企业规模上去了,但也失去了船小好调头的优势,怎么控风险,怎么安全落地,内心一样焦虑。

 

地产投资长期看人口、中期看产业、短期看金融,前两者没问题,现在开发企业看三五年战略就差不多了,动作搞反了,很多人看不到后天的太阳。

 

二、最大的风险是风险厌恶

 

悲观者往往正确,乐观者往往成功。说不行很容易,只要指出一个反例即可,说行很难,因为要穷举并排除可能的不利,这往往很难。风险决策取决于发生的概率、承受的能力、转移的能力,我们说战略是个模糊的正确,就是这个道理。

 

最大的风险是厌恶风险。打左灯、往右拐,机会始终在你面前,只是错过你才发现,其实当下就是好机会,我们回头看都是这样,我们身在行业当中,说实话,有比这个更好做的生意吗?一直以来是政府兜底的单边行情,如果说中国所有行业出现问题,我认为地产一定排在最后,而且中国的体制不能简单的与美国、日本市场进行比对,我们政府手上有太多的资源可以兑现。


短周期来看貌似四季分明,长周期来看一切刚好,转型可以、转行还为时尚早。

 

三、减税、保量、控价是明年关键举措


大家看今年房地产、土地市场的活跃度仍然较高,前三季度房产产业和建筑业税收同比增长19.1%和19.2%,保持较快增长,产生于房地产交易的契税前三季度同比增长19.3%,土地出让收入的增速要更高,1到9月份土地出让收入约4.2万亿元,同比增长32.1%。今年的财政增长比较多,实际上为明年大规模减税预留了空间。

 

减税:减税是明年关键的举措,过去说工业反哺农业,在中美贸易纠纷背景下,可以通过税收工具实现房地产对工业的反哺,为2025争取时间和空间,说房地产有挤出效应,对实体经济造成冲击,实际上是税收的调节功能没有发挥作用。

 

保量:为保证减税并控制财政稳定,我们认为应该继续推进1、2亿人口的城镇化,推动部分地区的棚改,土地涉税及土地转让收入需要有持续增长,土地供应量加大,指标争夺、人口争夺加剧,2019年部分城市限购、限售政策或有松动。

 

控价:2019年金融监管会继续保持高压、土地价格逐渐回落,商品房限价与窗口指导会继续。比起房价过快上涨的风险,房价快速下跌也有风险,所以2019年双向控价是大概率,横盘的可能性最大。

 

四、学习标杆,学习它曾让人厌恶的面孔


学习标杆要注意什么,并不是学它现在讨喜的模范生模样,而是学习它曾经让人厌恶的面孔,谁不想稳健发展,对着教科书和财务指标做事不会出错,但后发企业弯道超车、守正出奇就无从谈起,按照前20强的投资战略和业务逻辑做自己的企业就是个笑话。先发企业已有在位优势,后发企业死板硬套没有办法弯道超车。

 

成长型房企更要要关注什么时候加杠杆、什么时候去杠杆,需要增强企业战略研究能力,宏观向好抓机遇,向下调节奏,反应要快、要抢跑,不能挣最后一块铜版,这要求更敏感的市场嗅觉和果断的行动力,意味着弯道超车难度的确很大,踩油门、踩刹车有时要同时!


如果你不在大企业前面跑,等他们发出枪声之后就会造成踩踏,你跑不过他们,他们是不计成本的,无论是抢地还是甩货。

 

五、区域深耕型房企拥有新的机遇

 

新的机遇一定属于区域深耕型房企,在座的各位你们都有机会,因为深耕所以熟悉,因为熟悉所以容易发现价值,对于大部分一二线、三四线而言,没有卖不出去的房子,只有卖不出去的价格,只要价格合适,很多城市是有需求的,而且产品存在升级换代的诉求。

 

这两年加杠杆、冲规模的房企,如果去年没有去杠杆、上半年没有供货套现,手上没有多少银子,如果布局比较分散,在土地下行的趋势下,守都守不住,规模房企逐步回归一二线,原来做一二线的企业小心翼翼的探了一下脚,不知深浅又退回去了,给大家留下了空间。但是拿地的时候对卡位的标准要适当的提高,要有抗跌的能力。现在政府把一些好地拿出来,资源比较好的地块要高度的关注,作为区域型房企对当地的资源,当地的民风人情很熟悉,有这个条件仔细的研究地块的属性。

 

很多上市公司、非上市公司和规模房企以及国有企业,普遍存在一些问题,例如,授权不充分,产品标准僵化、决策时效性差,链条太长,受融资成本限制,资本市场管制影响,开发节奏、资金使用效率都比较低,整体表现出操盘能力偏弱。很多大家眼中的标杆房企,实际操盘能力却很弱,放到具体的项目上很可能干不过区域深耕型的房企,因为他们决策链条更短,对当地更熟悉,这就是区域房企的优势和机会。

 

过去是别人来了拼不过,现在是人家走了不敢碰,那的确只有转行一条路了。


02


新机遇老思路:

坚持高周转不动摇

一、根据模型制定战略

 

企业成长,一靠积累,二靠负债,三靠股权,没有其他路可以走。中小企业本身没有多少积累,想要快速积累就要快周转,当年拿地、当年销售、当年再投,在上升通道中要敢于负债加杠杆,在震荡通道中要及时去杠杆增加股权性融资比例,小股操盘。总的来说,想在三四线城市活得好,抵抗来自巨头的冲击,一要快;二要树壁垒。

 

关于我用杜邦公式结合行业研究的房地产权益模型就不再细说,大家可以看明源相关的文章。


这里需要强调一个沉淀资金(结算、清算前的应付未付款部分)使用是项目现金流最大的贡献,有些项目保本或略损,如果能以价换量、尽快套现,自有资金是放大的,你2亿资金进去,有4亿甚至5亿左右的资金流回笼,如果能够活用,虽然项目略亏,你可以理解为借了价格比较贵的钱而已,不用太过纠结。如果有小股东参与,为快速决策,也可以股转债请对方退出,实际大股东是有后报的。

 


说到底,最大的杠杆是预售制,钱是提前收的,货是后面交的,这是最大的杠杆,如果哪天取消预售,所有的底层逻辑都必须重构,要充分利用流转过程中资金的溢出创造价值。

 

二 、坚持高周转不动摇

 

为什么要高周转,无非三个原因:一是钱贵,不快不行,吃不消。有很多企业6到8个点,更多的企业是11到13个点,现在能借到13.5%我认为都是便宜的,如果资金成本低,穿周期晒地皮最赚钱,谁还搞开发。还有短期上规模的需求,当年拿地,当年销售、当年再投,一年把三个动作全做完,才有高的复合增长率。再一个,高周转可以规避市场风险。

 

我们说高周转从来不是技术问题,而是利益在生产环节的重新分配,你让谁从中收益决定了高周转是否落地。高周转本身是一个战略,围绕这个战略有很多动作要做,从投之前就决定了这个项目能不能干。快是一种能力,核心是现金流,不是快生产,高周转不是快生产。


房地产的金融属性是产品属性的外延,资产流动性的前提必须是个好资产,而好产品是好资产的前提,因此到任何时候,做好产品依然是房地产业者永恒的主题,尤其是当下的时点,优秀的产品和服务更是价格抗跌、快速去化、保持资产流动性的保障。

 

最后几个观点:

 

1、一千个小舢板是凑不成航空母舰。

2、管理为经营服务,战略不先进、管理再精细等于零。

3、任何只靠信用扩张的生意都是不可持续的,流动性覆盖安全性,安全性大于盈利性。

4、大小是相对的,集中优势资源在区域市场深耕会有意想不到的收获。

5、如果一个地方只有一个项目,地价下跌的时候守是守不住的。

6、大多数人善于总结失败,对于成功分析不够,很容易主观归因,并简单复制。


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