深圳回迁房火热,背后真相是什么

2019-08-04 围观 :174 次

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买回迁房?一提“回迁房”几个字,很多人会下意识的捂紧口袋。因为在观念认知里,如果购买回迁房,不就是跟农民伯伯做交易吗,那可是一群最没有契约精神的人啊,还是算了算了算了……


然而,这仅仅是传统认知,在深圳这个特区,这片特殊的土地上,一方面商品房价格不断的突破天际,叫人望尘莫及,哀怨连连,怨声载道。而另一方面,却有人在回迁房市场上,赚到盆满钵满、不亦乐乎,无法低调。到今天,深圳回迁房已经趋于炙手可热,有些口袋钱不多的刚需瞄准它,也有更多投资客瞄准它,而且回迁房在人们的“口碑”里,已经比原来“大方”多了,人们不再避讳,不再排斥回迁房。

主要就是因为,有的人已经拿到了红本,有的人已经赚到了钱。那么,到底回迁房市场是如何孕育到今天的呢,抽丝剥茧,我们来分析其背后的一系列深层原因。

首先,那么多回迁房是哪里来的?答案是深圳城市更新。

深圳土地少,人口多,已是公开的秘密,没有面粉,但是排队买面包的人却很多。政府不供应土地,怎么卖面包给排队的人呢。旧改、棚改、拆破的,建新的,这就是深圳一直在努力做的事情——城市更新。

有一组数据。2018年10月31日,全市今年已成功立项82个项目,总拆除面积超过472万平方米,其总数与拆除重建面积总量远超2017年全年的38个项目和231.9万平方米。可见2018年在深圳一系列房产市场政策改革下,旧改进度进一步加快,也因此,回迁房进一步增多,毫无疑问回迁房交易也增多。

下图为2018深圳各区已立项项目列表(截至2018.10.31) 

在这些立项的项目中,绝大部分是规划为居住+商业用地,就是把原来的村落改造后,变为符合现代化城市的住宅商业综合体,说的直接点就是拆迁,拆迁就会有回迁户,回迁房。

拆迁户的回迁房又是怎么变成当下的投资热门品种的呢?请记得一个真理,只要是城市发展,就一定有红利出现,只要是跟土地有关的事情,就一定有投资机会。

先看下面一张简单的图片,城市更新的上游利益关系。政府、开发商、和权利人。政府负责规划,开发商负责拆和建,权利人简单来说就是回迁户们,需要安置需要赔偿。

政府和开发商是固定的关系,万年不变,但是权利人可以是农民伯伯、可以是投资客、也可以是你或者我。回迁房投资就是投资“权利人”应有的红利,就是享受这个“权利人”应该有的各种权利。

所以在城市更新过程的下游,衍生出投资人跟回迁户之间利益关系,或者一些自住的刚需跟回迁户之间的利益关系。总是就是那些,想以低于商品房市场价买房的人,从回迁户手里接过房子,这其中的利益关系。同时在这个凡事需要都信用背书的年代,中介是一个必不可少的角色,况且买回迁房本身有一定的敏感性和争议性,所以中介的角色更加必不可少。

 

下面深入思考一个问题,为什么涉及政府、开发商、村委、拆迁户,而投资人却能在回迁房投资上游刃有余,难道政府不理吗,开发商不会有异议吗,农民伯伯不会中途反悔吗。

政府,或者叫做城市更新管理中心,他们的职责是,把破旧的深圳村落,改造成现代化大都市,不要那些破墙烂瓦,我要的是城市霓虹。这属于国家大计,属于城市发展的宏伟蓝图。至于下游的利益,到底这个回迁户是谁,是张三或者李四,这在城市发展面前,这重要吗,有什么关系呢。

开发商的利益。有人会说,你看我一介书生,斯斯文文带着眼镜,我去当回迁户,跟开发商签合同,我一看就不像农民伯伯啊。只能说你内心戏太多了,在拆迁进度面前,开发商没有精力思考你的来历。如果不是深圳没有土地可拍了,谁愿意做拆迁工作,平地上建房子多省心省力啊。但是无奈,开发商要继续在资本市场上逐利,那就先盘活土地,再建房子,再卖房子,这才有利益。为了尽快完成拆迁进度,为了尽快开工以及尽快卖商品房,所以开发商对回迁户这些行为视而不见。所以更有,回迁房投资客,跟开发商直接签订合同的情况,开发商明知道是投资客,也会签订各种赔偿合同,不耽误开发商赚钱进度其他都是浮云。

回迁户的利益,由于原本回迁户的房子被拆,所以才有回迁房作为回迁户的安置补偿。作为投资客,以周边商品房三分之一,或者二分之一的价格从回迁户手里买到红本回迁房,你会说,为什么回迁户怎么傻,为什么明知道有利润,可以翻倍翻三倍的利益,回迁户却眼睁睁的把房子卖掉。

你感觉这是钱多人傻,智商不在线的做法,但是,其实这些农民伯伯只是家里“地多”他们喜欢过现金为王的生活。一个村里某些村民,家里几套院子,几处宅子,一点不稀奇,做拆迁户是好事,大家都知道,但是等到回迁房分下来需要几年时间,如果等到回迁房都分下来再转手卖掉,需要等3-5年,这期间回迁户需要消费,需要花钱,万一赶上儿子娶媳妇更需要钱,所以他们只想要现金!现金!明天就可以去提车的那种。

所以当村里很多人,把多出部分的回迁房都提前卖掉换现金的时候,这种“机智”的做法在村民之间变成一种常态的时候,谁愿意苦苦死撑着等待那漫长的回迁过程呢。既然有那么多面积的回迁房,卖掉一部分,将来既有房子住,也有钱花,这对村民来说是一种乌托邦式“理想”生活。不工作,一边每天喝茶打牌一边等待漫长的拆迁过程不是更好吗。

投资客的利益。正是有了上面说的,拆迁户需要钱,不想等时间,投资客有现金,但是愿意付出时间等,所以就有了回迁房买卖市场。简单一点说,投资客用当下价格不高的现金,购买回迁户不想等待的那些时间。然后坐等回迁房有朝一日,价格跟周边商品房抗衡的时候,那么投资客的利益就体现在了,这期间房价的水涨船高上。

中介的利益,这个交易过程的不可缺少的角色。我相信没有哪个投资客,直接去村里找村民交易。别说买回迁房,就是现在买卖普通其他不动产,商品房、商铺、车位等等,我们谁都不愿意直接跟买家卖家交易。虽然我们都看起来像个好人,但是,有中介在其中帮周旋,都感觉踏实很多,哪怕掏点中介费,不至于在大额资金面前寝食难安、一身冷汗。而中介对此也愿意付出,从中周旋,为双方信用背书,当然也为了那一丢丢中介费。

到这里,我们会发现,其实回迁房已经没有那么神秘了,我们经常看待问题只纠结于眼前,习惯从传统认知思维里判断事物。然而放眼大局,我们会发现回迁房市场不过是,城市发展更新过程中,一种应运而生的市场,或者说是城市改头换面过程中,一种红利释放。除了政府是释放红利的主体,其他的所有参与主体,都在分别追逐着不同的各自利益。

深圳回迁房火热,其背后的真相就是,除了政府以外的,开发商、回迁户、投资客、房产中介他们有共同利益链,所以他们愿意共同努力让回迁房买卖市场存在以及发展。或者说,回迁房市场也是深圳城市更新中的红利显现,至于谁有勇气去捕捉这个红利,谁就是利益链中棋子。

作者:俱乐部1880号会员赵老师


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